华润置地欲谋轻资产转型

　　值得注意的是，去年底华润母公司的资产注入为华润置地今年的业绩实现提供了一定的保障。通过资产注入的方式，华润置地去年底收购了集团位于深圳和济南的五项优质物业，收购总代价仅147.95亿元人民币，较收购项目经调整资产净值折让35.7%。

　　该笔收购在为华润置地增加一二线城市土储的同时，也为其贡献了即时稳定的合约销售及现金流。据华润保守估计，上述注入项目在2015~2018财年间，每年将为华润置地贡献110亿~120亿元人民币的合约销售额，可以占到其合约销售总额的10%至15%。

　　尽管华润置地看似为了拉动房地产项目的销售不遗余力，但在麦格理分析师看来，华润置地近三年在物业销售方面恐怕都不会有太大的惊喜，原因是未来三年华润置地的重心仍在投资物业，“未来三年华润有18个商业物业需要落成，这将极大占用其精力及资金”。

　　截至2014年年底，华润置地共有8个万象城和4个五彩城投入运营，投资物业运营规模逐年扩大，已经运营的持有投资物业建筑面积总计达到341.26万平方米，预计到2017年年底，华润置地在全中国将有40多个商业项目落成投入运营。

　　投资规模的扩大意味着华润置地需要更为长期、稳定的融资通道。截至2014年年底，华润置地的负债率仍处于行业较低的水平，其总有息负债比率仅为44.6%，净有息负债率为42.7%，加权平均融资成本仅约4.47%，不管是资产负债表还是融资成本，都还有极大的可操作空间。

　　“华润近年来需要将更多精力和资金投入到商业物业的发展中，对于资金的需求会比早两年更加迫切。”一名港股分析师告诉记者，这可能也是华润置地大手笔融资囤积资金的原因之一。

　　但高投入带来的是高回报。2014年，华润置地27个已经投入运营的持有投资物业(含酒店)租金收入为54.36亿港元，同比上升17.6%。相比2010年时才18亿元的物业租金收入，其持有投资物业租金收入和毛利润均增长了2倍，年均增速高达32%。

　　“如果2017年，华润置地的商业地产业务能够单独剥离，该部分业务将相当于一家市值1000亿元的上市公司。”华润置地副主席唐勇在2014年时曾表示，未来持有型物业将是华润置地抵抗行业风险的重要资产，到2017年，华润持有投资物业租金收入将占到总营收的10%左右，毛利润将占到总毛利润的20%左右。

　　但鉴于持有型物业的资金占用时间偏长，不少行业人士建议，实现轻资产运营或是华润商业物业实现有效扩张的最佳路径。“目前华润已投入运营的投资物业，企业平均持股接近90%，这种重资产模式给华润带来了太多资金沉淀，华润完全可以采取股权合作等方式实现商业地产的快速扩张。”CRIC研究中心研究 员朱一鸣认为，随着未来几年华润持有投资物业规模的扩大，华润置地在资金层面的压力会加大。

　　近年来，华润置地在温州、惠州、柳州、汕头、无锡、南通、赣州等三四线城市开拓的商业地产项目，大多以合作拿地、合营的方式实现开发运营。然而，对于华润旗下规模庞大的商业地产物业而言，做到这些显然并不足够，不缺钱的华润仍需要寻找到一个最佳的发展模式，以提高资金回报率。