房地产市场价格倒挂 开发商解套路在何方?
2017-12-29 10:09:04 来源:每日经济新闻 评论:

值得一提的是,近年品牌房企联合拿地的案例屡见不鲜,2016年诞生的“地王”中,合作拿地块的比例就占近40%。

“这些地块短期回本获利的压力较小,所以为了更丰厚的利润,寻找上市的最佳时机是‘地王’们主动‘停工蛰伏’的一个原因。”张波向《每日经济新闻》记者表示。

如何解套

那么,在2016年诞生的大批“地王”中,已开工的项目如何缓解资金压力?可开售的“地王”项目如何在限价、降价和限购之下拓宽前路?“等待”是否真能给“地王”一线生机,而等待成本又有多高?

以史为鉴,回顾近年的房地产历程,不同的调控节点上均出现过“地王之殇”。如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的长沙等,房企高价拿地后不久便遇行业下行周期,“地王”项目惨被套牢。而从这些被套项目的结局来看,有的以烂尾、企业破产告终;也有的幸运地得到救助,获得新生。

业内观点认为,2016年的“地王”项目多处于南京、上海、苏州、合肥、天津、武汉和嘉兴等地,不同量级的城市,面临的风险和解套的可能性也不同。而城市之外,则看企业的背景与实力。这包括企业是否有能力解决目前的现金流问题;是否有实力扛到这轮调控期过去。“地王”的解套,最终还是拼实力、看时机。

张波告诉《每日经济新闻》记者,不同实力背景的房企对地块的变现要求、融资时间、成本预期存巨大差异。对于资金压力巨大且资金周转要求高的房企,三限之下“断腕求生”亦属正常,在开盘时价格接近甚至低于盈利底线都是必走之路。

张波进一步表示,房企拿“地王”的最终目的还是赚钱,但并非所有房源(尤其是前期开售的房源)售价必须高于成本,这个时候舍小取大,保证整个项目的盈利达到预期是更好的选择。

对大企业而言,“等待”可能是一种更好地达到盈利预期的办法。

“对于这类大企业,他们有的不仅是资金优势,还有软实力,比如品牌。这类企业可以利用行业地位和良好口碑,保证项目的一定溢价水平,在困境中赢得生机。”

张波继而指出,产品也是大企业的一项优势,尤其是在项目打造上有过人之处的企业。其在产品定位以及客户需求把握上有丰富经验,更有利于化险为夷。同理,操盘实力强的企业,利用强效的管控手段和运营能力,也有更大的潜力空间。

“地王”将消失?

一方面是拖延开工或入市的2016年“地王”项目,另一方面是2017年强调控下土地市场高开低走,热点城市溢价率回落。业内有声音称,随着房地产长效机制的建立,“地王”现象或将消失。

2017年10月,高层确认,房地产长效机制正在紧锣密鼓制定,会适时出台。与此相应,今年的土地招拍挂市场新玩法层出不穷,竞配建、自持、摇号、熔断以及新推出的租赁住宅专项用地等手段,都对土地市场形成制约作用。

世联行副总经理袁鸿昌接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出,“地王”的出现是开发商对未来预期过高所致,但中国房地产市场既受到市场供求关系的影响,也受到政策法规调控的影响。

袁鸿昌认为,相对来说,目前我国房地产市场受政策影响很大。在宏观调控下,今年很多地方拍地以底价成交,甚至出现“流拍”的现象。

另一方面,中央经济工作会议对住房制度改革提出的新要求,要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。在新的形势下,“地王”是否将成为一个历史名词?

袁鸿昌表示,从目前市场的表现来看,开发商理性了很多,大家对市场新形势有了新的判断,新的时代就应该按照新的规则来走。

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责编:胡月 huyue@cbnet.com.cn

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