房地产市场价格倒挂 开发商解套路在何方?
2017-12-29 10:09:04 来源:每日经济新闻 评论:

【编者按】本月中旬,南京一地王楼盘被曝因拖欠工程款全面停工,引起市场对诸多“地王”项目前景的关注。而据克而瑞统计显示,2016年共340多个单价或总价地王产生。截至2017年10月,2016年的“地王”项目开盘的只有一成左右。那么,这些尚未开工的“地王”会面临怎样的结局?已开工的项目如何缓解资金压力?可开售的地王如何在“限价”、“降价”和“限购”的“三重紧箍咒”之下找到出路?

2016年是中国房地产史上诞生“地王”最多的一年。据克而瑞统计显示,共有340多宗单价或总价“地王”在这一年产生,令媒体与大众频频为之咋舌。

然而,乐极生悲,在房地产行业上行周期中,“地王推涨房价”的逻辑固然成立,在下行周期则存在“等解套”的风险。进入2017年,在限购、限价等政策频出,租售同权、物业自持等新规出台的背景下,多城楼市成交价量下滑,诸多“地王”项目也面临考验。近期,南京区域地王京奥港项目就曝出因资金问题被迫停工一事。

克而瑞统计显示,截至2017年10月,2016年其研究的50宗“地王”项目中开盘的只占一成多,多数在建未售,少部分还没开工。

对于“地王”前景,旭辉林中曾在易居沃顿班上直言:“未来二三年市场无起色,2016年的多数地王都将难堪。”

“地王”堪忧?

在克而瑞提供的一份50宗典型“地王”名单中,《每日经济新闻》记者发现,目前全国范围内至少有14宗“地王”未开工,他们主要集中在广州、深圳、苏州和厦门等热点一二线城市。这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域,多个区域的“限价”甚至直逼“地王”的楼面价,这意味着当前若入市即亏本。

上述14宗未开工“地王”里,举例来看,苏州的姑苏区干将东路北、仓街东地块(苏州2016-WG-46号地块),成交楼面价达到38960元/平方米,而目前区域的最高限价标准为40000元/平方米;附近的苏州2016-WG-26号地块闲置已超1年;2016年上半年成交的厦门2016第021号同安区2016TP02地块,闲置时间也超过1年。

又比如,合肥葛洲坝中国府项目的拿地楼面价为22103元/平方米,而目前该项目周边在售楼盘均价仅为22000元/平方米,价格倒挂下,房企的入市积极性显然不高。

此外,东莞颐和翡翠花园,目前区域限价标准为20000元/平方米,远低于房企拿地楼面价25264元/平方米,因而项目现也处于“缓开工”状态,预计2018年5月才会入市。

在上述“地王”名单中,记者还注意到,有近60%的地块处于已开工但未开售阶段,而已入市“地王”项目,销售状况也并非一帆风顺。据克而瑞数据显示,杭州首开金茂府于2017年6月28日开盘,当周定金签约率仅为43%。

排除因“地王”项目基本定位于中高端或豪宅系,客群面向于高净值人群,在整体楼市调控趋紧的背景下,销售情况一般之外,整体“地王”项目的开发进展缓慢,更有一些项目选择延迟入市,这背后又是什么原因?

为何“蛰伏”

按政府规定,地块完成交易后1年不开工罚款20%,两年不开工则由政府无偿收回。但现实是,多重原因牵绊了“地王”项目的入市步伐。

“现在土地增值慢、土地支出多、利息也多,所以企业必须做高周转,开发慢了利息就可能很快超过建安成本,不仅不挣钱甚至被拖垮。”地产专业人士薛建雄直言,今年开发商迎来了最困难的日子,房企资金回笼难度加大,资金不到位就可能造成工期拖延。

“开发商对政策持观望态度,也从侧面影响了一些地块的开工。”安居客房产研究院首席分析师张波认为。此外,土地不开工或停工也可能因为房企的资金出现问题,但从实现情况来看,这种情况应该不多。还有一种原因则是开发商等待利润。

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