业内人士:共有产权住房落实后,地产价格将下滑
2017-08-09 10:24:29 来源:金融时报 评论:

近日,北京市住建委对外宣布《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见。根据该办法,北京拟新推“共有产权住房”,“新北京人”获得共有产权房的比例不低于30%。

有业界专家认为,虽然“共有产权”政策对商业银行贷款业务并没有直接影响,但由于银行贷款中地产类融资占比过高,“共有产权”对房地产价格的影响会传导到商业银行房地产行业贷款、地产类企业、居民按揭贷款的存量与增量业务。

“若‘共有产权’在北京得以确认,商业银行的个人信贷也会从按揭更多地转向消费信贷。商业银行应积极开展‘消费信贷’、‘租金贷’、‘共有产权贷’等新业务品类,以应对个人住房贷款回落的风险。”中国人民大学国际货币研究所研究员李虹含在接受本报记者采访时表示。

银行房地产贷款资产质量承压

“共有产权住房”就是买房人与政府共有房屋产权。北京市住建委相关负责人解释说:“共有产权住房政策通过实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的‘使用权’让渡给首次购房人,进一步降低房屋出售价格,最大限度支持夹心层首次购房需求,满足无房家庭住房刚需。政府和民众一起努力解决住房困难。”

方正证券房地产首席分析师夏磊分析称,“共有产权房”实质上是商品房的一种,是有保障功能的商品房,但在产权份额上由政府持有一部分,减少了购房人的压力。由于其产权分割更为清晰,日后北京新入市的自住房会逐渐被共有产权房取代。

显而易见,“共有产权住房”的推出,增加了一种住房供给,使购房者多了一种选择,而对于开发商而言,或许不是一个好消息。

“这一政策对于稳定房价预期将起到一定的积极作用。”链家研究院院长杨现领表示。

“‘共有产权’在北京落实之后,房价有可能企稳或小幅回落,意味着抵押品总价值将因地产价格的下滑快速缩水。”李虹含告诉记者。

记者在采访中了解到,商业银行原有贷款品类中,房地产行业、地产企业融资、居民中长期按揭贷款占比较高,约占贷款总规模的40%,其抵押品大部分是房屋、土地等。

李虹含表示,根据新资本协议等监管规定,如果抵押品价格下滑,银行必须针对这一债权进行准备金计提,杠杆比率下滑,不良贷款比率有可能进一步提升,对商业银行房地产贷款质量形成潜在的压力。

地产类信贷融资需求或将萎缩

银行业人士告诉记者,目前商业银行对房地产行业的资金支持主要体现在两方面,即对居民购房的个人购房贷款支持和对房地产企业融资需求的支持。

对于房地产企业来说,在其发展的不同阶段,银行在企业的资金来源、周转中都扮演了不可或缺的角色。

据介绍,房地产业获得商业银行贷款支持的主要有两种用途:一种是支付土地周转市场的低价款项(银监会等政策从2016年9月开始限制商业银行支持房企拿地融资),另一种是用于房地产建设项目中支付给建筑商的款项。

需要购买房地产产品的一方,在购买时可以向银行提出申请,通过按揭贷款来购买,将房地产产品卖出后,所得款项用来交付银行贷款和利息,形成一个循环的周期。整个循环周期的资金链运转都是依靠商业银行的房地产贷款,其利息收入也来源于其中,在这一周期中,房地产业和银行业二者实现了共赢。

“在房地产调控强化,建立长期有效机制的过程中,传统的房地产信贷需求可能会萎缩。”李虹含认为,“共有产权”主要是支持自有商品住房、保障房与租赁市场发展起来,预期未来还会陆续有一系列政策出台,在此背景下未来会有更多的居民会偏向选择租房。另外,随着国家房地产宏观调控政策的进一步深入和居民购房热情的下降,房地产企业融资需求将进一步萎缩。

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责编:胡月 huyue@cbnet.com.cn