楼市进入深改期:共有产权引发最多热议,政府帮购房人背杠杆
2017-08-07 09:58:35 来源:北京晨报 评论:

7月11日,北京市住建委发布《北京住房和城乡建设发展白皮书》(2017)表示,将从本市房地产市场发展实际出发,研究综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快建立促进房地产市场持续健康发展的长效机制。

而自去年至今,北京已经祭出租售并举、共有产权等多个新政。“支持保障性住房建设和购租并举的住房供应体系建设”成为今年下半年金融体系的重点工作。

对于全国而言,北京地区的政策往往拥有风向标的意味。我们不妨以北京政策为样本,解码当下楼市新政。

北京超20宗土地全部或部分自持 “租售并举已经成为趋势”

今年8月1日,在激烈的角逐之后,金科最终以19.9亿元连续竞得平谷夏各庄两宗地。面对这两宗均有高于20%部分需要开发商自持的地块,对于着急进入北京市场的金科而言,举牌毫无迟疑。

值得注意的是,这两宗地块并非北京市仅有的需要开发商自持的地块。据不完全统计,北京地区已有超过20宗需全部或部分自持的土地,其中4宗100%自持土地,4宗50%以上自持,其余自持比例均在20%左右。

1.万科的逻辑

在去年底北京试点这种“租售并举”模式时,就祭出的是100%自持地块,分别被万科、住总、中铁等企业收入囊中,这些房企也由此荣升“专业房东”。

业界普遍认为,房企这回的“包租公”可并不好当。因为自持地块难以迅速回笼资金成本,目前在盈利方面也没有较好的解决方式。这对于企业自身现金流要求较高,一些资金实力较弱的企业将无法参与。

不过,万科总裁郁亮表示,万科之所以拿下70年自持地块,是基于对行业的判断——未来的趋势是租售并举。“今天城市年轻人购房困难,‘只租不炒’的定位会把这个缺补上。70年的使用权作为租房物业,我觉得算账是可以算出来的,我们用经营思路代替开发思路,如果我们为年轻人租房问题出一份力的话,我相信市场不会亏待我们。”

2.在全国产生示范效应

实际上,租售并举一词近年来十分火热。去年6月,国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(简称《若干意见》),旨在规范住房租赁市场发展,促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。除北京外,上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100%自持地块用于出租的现象,租售并举仍陆续出现在各地方房产新政的文件中。

值得注意的是,当下北京等多地仍在持续推出部分自持地块,但相较于首批100%自持、必须经营70年的要求相比,门槛宽松很多,不少的地块自持比例仅为20%左右,而经营年限也降至20年左右。业内人士表示,自持比例和经营年限因地块差异而不同。

3.政府是秤砣

“租售并举已经成为趋势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,目前北京和上海自持地块比例较大,这种让开发商自持之后再转租出去的方式,从长期来看有助于楼市的稳定,对房屋租赁、平抑供需关系都有好处。

不过,中原地产首席分析师张大伟表示,自持地块的房屋在整个市场上来说量不算大,是否能够对整个市场产生预期的效应还有待观察。

著名财经评论员叶檀则认为,租售并举对房地产市场的影响,取决于地方政府肯让出多少利。未来形成两个市场,一是政府廉价供地、特殊政策的租赁和保障市场,第二则是市场化的市场。

“政府这块秤砣,使市场这块价格受到一定影响,如果你以市场价买房,然后跟地方政府争租金,这才是得不偿失。”叶檀表示,维持房地产市场稳定的判断,投资回报率下降,但崩盘的可能性并没有。

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责编:胡月 huyue@cbnet.com.cn

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