房地产 “售”转“租” 长效机制从“租赁”寻突破
2017-07-29 09:17:30作者:谭志娟 来源:中国经营网 评论:

就在多部委出台在12个城市试点发展住房租赁市场的通知的同时,上海在全国还首次推出租赁住房用地:7月4日晚间,上海市国土局官网发布了分别位于嘉定区和浦东新区两宗地块的挂牌出让公告。值得关注的是,这两宗地块的土地用途均为租赁住房,求竞得人须100%自持70年。 根据公告显示,两块地的成交均价都不足6000元/平方米。在该成交地块周边的地块此前的成交楼板价已经达到3.76万元/平方米。这意味着土地价格压到了市场价格的两折左右。有业内人士测算,按照当前的建造成本,在实现年化收益4.5%的基础上,开发商仅需21年就能收回成本。

兴业研究分析师陈姝婷在最新研报中表示,这些信号显示政策由研究、讨论已走向了实施落地阶段。

九州证券全球首席经济学家邓海清认为,发展房屋租赁市场、完善土地供给制度,是房地产长效机制的核心。房地产市场既需要解决需求问题,也需要解决供给问题,预计政府对于需求问题的处方可能是限制炒房、发展租赁;对于供给问题的处方可能是完善土地供给制度。

租赁“法制化”成关键

“ 租赁”这张处方虽好,但不少城市仍存在的租赁“卖方市场”现状让政策的落实效果恐怕要打上问号。在北上广深一线城市的租赁市场中,“黑中介”、房东随意涨价、不退还押金等现象并不少见, 而附加在住房之上的教育、公共服务的缺失更是常态。

因此,在最近密集出台的政策中,广州出台的“租购同权”受到了最为普遍的关注 。住建部有关负责人表示将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

事实上,规范住房租赁市场在进入2017年来进入了快车道。在今年初关于房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会上,住建部副部长陆克华表示,相关部门正在加快住房租赁市场立法,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

在5月19日,住建部发布并向社会公开征求意见的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》中,对住房租赁的租金、合同制定、押金收取、居住空间标准等多个方面有了规范。

不过在全国人大常委会2017年立法工作计划中,目前尚没有关于住房租赁相关法律的制定计划。

“预计后续政策会加快租赁市场完善,发展租赁市场,这包括提高租房公积金提取比例、增加租房用地供应、鼓励专业化租赁企业发展、解决租赁双方平权保障承租人长期稳定租约等。”李奇霖称。

“预计租赁市场是房地产长效机制中很重要的一个产品创新。”严跃进也对记者表示,“从政策方向看,后续租赁政策和户籍政策等进行结合的可能性较大,这将有助于培育一个更全面和健康的租赁市场机制。并且租赁市场的健康发展,对于当前抑制资产泡沫、刺激租赁需求释放、盘活存量资产、改变企业经营模式等都有积极的作用。”

他还指出,近期租赁市场动作频频,充分体现了租赁市场全方位改革的导向。这包括广州推出了租售同权的政策,具有较大的魄力,但在具体推进过程中仍需不断研究细节性的问题。

陈姝婷表示,从短期来看,限价直接抑制新房价格涨幅,限售通过降低二手房市场流动性抑制炒房,平稳房地产市场;但其更加中长期的意义则在于为长效机制的建立留出时间,通过限价、限售等行政手段防止房价在房地产长效机制建立过程中出现大幅波动,从而实现短效调控向长效基础性制度的平稳过渡。

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