封堵额外获利空间 中国拟立法整肃开发商捆绑销售行为
2017-05-27 09:15:20作者:李乐 来源:中国经营网 评论:

中国内地针对房地产市场交易秩序的整顿与清理,正在逐步升级。在行政管控与执法的基础上,监管层已经考虑通过立法的方式,将部分正在实施的行政监管手段法律化,一旦立法完成,部分监管手段与力度将常态化。

开发商使用的“捆绑搭售”手法,将面临法律层面的禁止。已在征求意见的《住房租赁与销售管理条例》(下称“条例”),已经将违背买房人意愿、捆绑销售车位、地下储藏室等行为列为禁止行为,并开列了“顶格罚则”。

如果条例完成征求意见修改调整之后正式实施,那么,开发商捆绑搭售车位、储藏室以及相关服务等,将首次成为“违法行为”。一旦违反,开发商将面临高额罚金以及网签资质暂停、企业资质下调等,在“限价”之下,将对开发商产生实质影响。

“最高”层级

“‘条例’已经开始征求意见了。”5月24日中午,一位不愿具名的地方住房和城乡建设职能部门内部人士向《中国经营报》记者表示,他所在的单位机关,正在组织研究,并提出相关意见建议。

他所言的“条例”,是《住房租赁与销售管理条例》,由住房和城乡建设部(下称“住建部”)房地产市场监管司、政策法规司等起草制定。其立法层级是法规,法律效力高于一般部委部门的行政规章,是第一个以住房租赁、销售为法律关系调整对象的法规。立法层级颇高。

根据立法程序要求,在完成征求意见工作后,住建部将根据各界所提出的意见、建议对征求意见稿进行适度调整与修改,其后,上报国务院法制办,进入国务院立法程序,最终在国务院常务会议审定通过后,正式颁布实施。

多位专家告诉《中国经营报》记者,中国内地之前与房地产有关的法律、法规,基本上集中于“前端”,即土地征收、开发、建设管理环节。如《城市房地产管理法》《城镇土地征收条例》等,但是,在“后端”即销售、租赁环节,属于基本空白,而市场在这个领域暴露出的诸多问题,使得立法规范的迫切性十分紧迫。

适逢2016年底召开的中央经济工作会议提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,以及一并提出了“建立购租并举的住房制度”等原则性、目标性要求,“条例”的起草和立法过程迅速提速。而在住房租赁立法的过程中,作为起草的主管部门,住建部亦将规范房地产销售行为,纳入“过程稿”当中,单独形成一章。

“我们觉得一些条款可以继续细化,这样,在实际操作过程中,就更有指导、约束和惩罚的意义,我们正在汇总这些意见建议。”前述地方住房和城乡建设系统内部人士告诉本报记者。

捆绑“违法”

在浏览“条例”征求意见稿之后,北京一家大型房地产企业销售负责人告诉记者,他认为,征求意见稿中对于房地产销售市场的规定,十分细致、具体。“看得出来,政府应该是下了大功夫的。”他对本报记者表示。

关于捆绑销售行为的法条规定在“条例”第三章中出现,在第二十条中,明确规定了十二条开发商的“销售禁止行为”。以列举式出现的销售行为第五条、第六条即是:“不明码标价,在标价之外加价出售或收取未标明的费用”“以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格”。

多位房地产企业销售负责人告诉记者,目前,对于捆绑、搭售等行为,没有明确的法律层面的规定,更多的是在行政执法的过程中,属地住建部门对这种行为进行打击,也没有看到过有关搭售、捆绑销售的明确界定和定义。

但是,此次“条例”中,不仅明确了不得搭售、捆绑销售,而且还明确了其定义,这使得一旦“条例”通过,不仅行为将被界定为非法,而且哪些具体行为属于非法,也进行了明确界定。

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