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正在变化的市场环境与房地产调控的新逻辑
2017-05-12 11:03:43 来源:百度百家

一.房地产调控的短期政策效果明显

从市场成交数据上看,本次政策调控的效果开始显现。北京、深圳、广州、天津和杭州二手房市场量价齐降,上海、南京、青岛成交量大降,价格趋稳。4月北京二手房成交量不及3月成交的四分之一,成交均价环比下跌2.1%,扭转了2015年11月以来的持续上涨局面;深圳二手房成交量环比下降23.1%,成交均价环比下跌3.1%。

根据以往经验,政策调控效果显现一般具有一定的时间滞后,从市场操作角度看,往往有大量的在途单需要时间消化。各个城市市场预期普遍回落,业主挂牌价回落,调价中降价占比提高,客户议价空间提高。新增挂牌量和新增带看量都出现大幅下降。这些先行指标预示短期市场仍将保持下行态势。

二.正在变化中的房地产市场

从短期看,房地产市场及其运行环境正在出现明显的变化,房地产调控需要把握这种变化,进而理性评估房地产市场可能产生的叠加效果。

第一,房地产市场运行的内在变化正在显现。在本轮调控之前,除局部市场之外,全国的房地产市场总体上已经开始处于下行状态。2016年以来,房价的上涨幅度超过居民收入,实际购买力相对减弱。首先,从统计数据看,首次购房越来越难。北京二手房套均成交总价已经由2015年的305万元上涨到当前的533万元,按照首付比计算,首次购房的成本从2015年的91.5万提高到186.6万,上涨了1倍。房价上涨导致以前的“刚需首置盘”变成了换房才能买得起的“改善盘”,导致北京真正的首次置业不到20%。刚需购买力的相对下降会导致换房链条越来越难以实现。其次,换房难度上升。从数据看,北京换房的年龄由2015年33岁推后到目前的35岁,换房增加的面积在逐年减少,以旧换新的比例在逐年降低,迫于房价压力目前换房者不得不对于面积和品质做出妥协。

同时,本轮调控的范围更广、力度更强、频率更高,手段更新,持续时间更长。一是调控范围更广,超过53个城市或地区出台限贷政策,37个城市出台限购政策。不仅调控一二线城市,不少三四线城市也在调控范围。不仅针对新房,同时也对二手房市场采取严厉的管控。二是调控力度更强,超过10个城市对首套房贷款实行“认房认贷”标准,一些城市连续3、4轮政策加码。三是调控效用更长,调控更注重“堵漏”,包括对于特定产品(商住、学区、平房)的调控,针对离婚和个税等规定的调整,在很大程度上避免了调控效果削弱。四是调控手段更新,近20个城市实行“限售”政策,对于“炒房”行为的打击最为严厉。

从时机上看,本轮调控正处于市场顶部回落之际,因此,调控节奏需要与市场自发调节力量形成相互互动。

第二,金融调控的力度在明显强化。从历史上多次调控经验看,因为房地产具有的资本密集的特征,金融政策的调整对房地产具有关键性作用。目前金融监管正在收紧,对房地产市场的影响主要体现在四个方面:一是严格贷款资质审核。调控后,北京等多个城市实行“认房认贷”的首套认定标准,“先卖再买”的换房行为被界定为二套,严格纳税记录和离婚资质,严控商住房贷款。二是控制贷款额度。各地提高了贷款首付比例,“认房认贷”严格了首套标准,北京二套房普通住宅首付比例由50%提高到60%,非普通住宅由70%提高到80%,意味着二套房几乎全款购买。三是延长放贷周期。2017年初以来,北京的部分银行的贷款放贷周期明显延长。目前商贷的平均贷款周期(批贷到放款)近2个月,较之前延长了1个月左右,这会延长交易周期。四是定向提升贷款利率。北京部分银行对首套房利率最低执行基准利率,二套房执行基准利率上浮20%,上海地区已有银行对首套利率从9折上调至95折。以购房总款300万为例,定向加息后月供将增加3000元左右,25年的还贷金额增加90万元。房地产行业政策与金融政策同步收紧,政策的叠加效应对市场的冲击巨大。

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