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房屋流通率:影响力不断上升的房地产市场指标
2016-09-19 13:38:30 来源:百度百家

  随着中国房地产市场逐步进入存量房时代,流通率也正在成为新阶段影响房地产市场走势的关键点之一。流通率的高低不仅决定着存量房市场的房屋供给,也直接影响着住房需求的升级,最终影响到房屋资源的有效配置。流通的过程就是供给与需求之间的匹配,匹配的效率根本上决定了供求双方的效用。原则上,如果市场足够有效,每一次房屋流通代表着房屋消费的帕累托改进。从这些角度看,流通率的重要性不言而喻,然而,关于流通率的差异和影响因素的分析仍然较少,本文尝试进行一个初步的研究。

一、流通率的差异:一个国际比较

  所谓流通率是指每年交易的二手房数量与存量房总量的比率。无论从跨经济体角度,还是从一个经济体内部不同城市之间,以及一个城市内部不同区域之间,房屋流通率都存在明显的差异。

  首先,不同经济体之间的流通率有显著差异。从国际范围看,美国流通率的峰值为6.6%,英国到过5.3%,澳大利亚为5%,法国接近4%。相比之下,近年中国存量房流通率在1.6%-2.1%之间,仅为美国水平的1/3,英国和澳大利亚的2/5、法国的1/2,明显偏低,还有相当大的提升空间。

  其次,不同城市之间的流通率差异也十分明显。从一个经济体的内部分化看,以美国为例,华盛顿、德克萨斯、阿拉斯加的流通率均在6%以上,华盛顿的流通率最高为7.17%,远高于其他几个中心城市。以英国为例,在大伦敦地区,作为核心区的伦敦市流通率最高,达3.8%,为大伦敦区平均水平的1.6倍;在内伦敦非核心区,旺兹沃斯最高,达3.6%,其次是汉姆史密斯-富勒姆,为3.0%,其它大部分都低于大伦敦地区的平均水平;在外伦敦区,里士满最高,达3.6%,其次为金士敦和布罗姆利,分别为3.3%和3.0%。总体看,核心区流通率最高,外伦敦地区略高于非核心的内伦敦地区。

  图1.中国与发达经济体的存量房流通率比较




  数据来源:链家研究院

  进一步对比,日本的流通率仅0.85%,明显低于英美等发达经济体,也不如中国。从大区看,日本东京都的流通率最高,为1.59%,接近全国平均水平的两倍;东京都、大阪府、中部圈内的流通率为1.02%,高于全国平均水平;三圈外的流通率为0.61%,相对较低。

  从中国的情况看,2015年,上海、北京、深圳的流通率分别为4.4%、3.5%和2.9%。历史上,北京和深圳的流通率分别到过4.5%和4.7%的峰值。北京、上海和深圳三个一线城市的流通率已经非常接近英美等发达经济体的水平。广州和南京、天津等城市的流通率也较高,大概在2-4%之间。杭州、郑州、长沙、成都等发展较快的二线城市,2015年流通率都接近2%,而且近年来提升比较快速。部分二线城市和绝大部分三、四线城市,流通率仍然较低。典型如南宁,2015年的流通率仅0.8%,存量房市场仍处于起步阶段。

  图2.中国一线城市的流通率比较


  数据来源:链家研究院

  进一步对比,日本的流通率仅0.85%,明显低于英美等发达经济体,也不如中国。从大区看,日本东京都的流通率最高,为1.59%,接近全国平均水平的两倍;东京都、大阪府、中部圈内的流通率为1.02%,高于全国平均水平;三圈外的流通率为0.61%,相对较低。

  从中国的情况看,2015年,上海、北京、深圳的流通率分别为4.4%、3.5%和2.9%。历史上,北京和深圳的流通率分别到过4.5%和4.7%的峰值。北京、上海和深圳三个一线城市的流通率已经非常接近英美等发达经济体的水平。广州和南京、天津等城市的流通率也较高,大概在2-4%之间。杭州、郑州、长沙、成都等发展较快的二线城市,2015年流通率都接近2%,而且近年来提升比较快速。部分二线城市和绝大部分三、四线城市,流通率仍然较低。典型如南宁,2015年的流通率仅0.8%,存量房市场仍处于起步阶段。

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